О практике применения законодательства о правах на недвижимость

      журнал "Законодательство и экономика", 2008, № 2. с. 63-66

     автор: Олег Анциферов 

     Судебная практика применения законодательства о собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество представляет большой интерес для участников гражданского оборота. Многие проблемы вещного права в сфере оборота недвижимости постепенно находят свое решение, что приводит к установлению единообразия в применении судами законодательства в этой области. Тем не менее, анализ недавних судебных актов Президиума Высшего Арбитражного Суда позволяет прийти к выводу, что даже на этом уровне нередко имеет место неправильное применение норм материального права в сфере оборота недвижимости. В частности, рассматриваемое далее Постановление Президиума ВАС РФ содержит, на наш взгляд, теоретически неверные подходы к таким категориям как «передача права собственности на недвижимость» и «добросовестное приобретение недвижимости». Кроме того, данное постановление затрагивает иные важные вопросы, возникающие в практике гражданского оборота вещных прав.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №4640/07 от 11.09.2007[1].

Обстоятельства дела:

22.02.2002 мэр города Ростова-на-Дону издал постановление, согласно которому  в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону (далее – «Муниципальное образование») должен был быть передан жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (далее – «помещение»), находившийся на тот момент на балансе созданного путем приватизации открытого акционерного общества - комбината хлебопродуктов (далее – «Комбинат»).

Основаниями для издания постановления мэра являлись:

1. Указ Президента РФ от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (далее – «Указ»);

2. Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 № 235 (далее – «Положение»).

01.04.2004 распоряжением департамента имущественно-земельных отношений Муниципального образования (далее – «Департамент») помещение внесено в реестр собственности Муниципального образования.

21.02.2006 на основании торгов, проведенных Департаментом, ООО «Росток» (далее – «Покупатель») заключило в качестве покупателя договор купли-продажи помещения.

27.03.2006 Покупатель фактически получил помещение от Департамента по акту приёмки - передачи.

03.05.2006 регистрационной службой был зарегистрирован переход права собственности на помещение к Муниципальному образованию.

13.06.2006 регистрационная служба отказала Покупателю в государственной регистрации  перехода права собственности к Покупателю от Муниципального образования, так как за Муниципальным образованием право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи от 21.02.2006.

Покупатель обратился в суд с иском о признании права собственности на помещение и об обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на помещение за Покупателем.

Основанием иска являлось следующее:

Покупатель является добросовестным приобретателем помещения, поскольку приобрел его на торгах, и ему не было известно о том, что Муниципальное образование не зарегистрировало право собственности на помещение. Помещение не может быть истребовано у Покупателя  на основании статьи 302 ГК РФ, так как помещение выбыло из владения собственника по его воле. Порядок организации и проведения торгов, установленный ст.ст.447, 448 ГК РФ, был соблюден.

Решением суда первой инстанции в иске отказано. Решение оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции.

Указанные судебные акты мотивированы следующим:

Договор от 21.02.2006 является ничтожной сделкой, учитывая, что органы Муниципального образования не имели права распоряжаться помещением и выставлять его на торги, предварительно не зарегистрировав право собственности на него.

Суд кассационной инстанции отменил указанные судебные акты и удовлетворил исковые требования. Президиум ВАС РФ оставил постановление суда кассационной инстанции без изменения.

Указанные судебные акты мотивированы следующим:

Помещение в силу закона признавалось муниципальной собственностью, подлежащей передаче в состав этой собственности, и фактически было передано Комбинатом в состав муниципальной собственности. На торгах было продано имущество муниципальной собственности. Торги в судебном порядке не оспорены. Покупатель обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном ст.302 ГК РФ.

Комментарий:

Согласно Указу и Положению, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности подлежали передаче в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.  Ни Указ, ни Положение не позволяют утверждать, что до момента такой передачи помещение «признавалось муниципальной собственностью, подлежащей передаче в состав этой собственности», как полагает Президиум в рассматриваемом Постановлении. Напротив, подлежащие передаче объекты прямо именуются в Указе и Положении объектами федеральной собственности, находящимися в ведении предприятий, в том числе, приватизированных. 

«Передача объекта в собственность» означает изменение собственника, прекращение собственности одного субъекта гражданских прав и возникновение собственности другого субъекта. Собственник (Муниципальное образование) не мог передать помещение в собственность самому себе, а именно это следует из мотивировки Президиума.

Так как процесс передачи помещения в собственность Муниципального образования был начат 22.02.2002, то к процедуре такой передачи должны были применяться нормы уже действовавшего на тот момент Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о регистрации»). По состоянию на 22.02.2002 помещение продолжало находиться в федеральной собственности. Исходя из п.1 ст.6 Закона о регистрации, право федеральной собственности на помещение, как возникшее до вступления в силу Закона о регистрации, признавалось юридически действительным. При этом, согласно п.2 ст.6 Закона о регистрации, переход права, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации, требовал регистрации данного, ранее возникшего права, а также регистрации его перехода. Редакция данной нормы позволяет утверждать, что сделка, влекущая переход ранее возникшего права, может быть совершена до регистрации данного права[2]. Сам же переход ранее возникшего права может быть зарегистрирован только после предварительной регистрации данного права.

Как следует из рассматриваемого Постановления Президиума, сделка по передаче права собственности на помещение из федеральной в муниципальную собственность совершена в апреле 2002 г., а переход права собственности к Муниципальному образованию зарегистрирован в мае 2006 г. То есть, Муниципальное образование стало собственником помещения только 03.05.2006, что следует из нормы п.2 ст.223 ГК РФ, определяющей момент перехода права собственности к приобретателю моментом государственной регистрации отчуждения имущества. В связи с императивным характером нормы п.2 ст.223 ГК РФ представляется неверной ссылка Президиума в Постановлении на то, что помещение «фактически было передано акционерным обществом в состав муниципальной собственности задолго до проведения торгов». Передача «в состав собственности», то есть, переход права собственности, может иметь только юридическое, а не фактическое содержание. Фактическая передача помещения Муниципальному образованию в 2002 году и внесение информации о помещениях в реестр собственности муниципального образования в 2004 году не повлекли переход к Муниципальному образованию права собственности на помещение, так как переход не был зарегистрирован в порядке, установленном Законом о регистрации.

Договор купли-продажи помещения между Муниципальным образованием и Покупателем был заключен 21.02.2006. То есть, на момент заключения договора Муниципальное образование собственником помещения не являлось. Однако договор купли-продажи может заключаться и не собственником, что прямо следует из п.2 ст.455 ГК РФ[3]. Д.О.Тузов отмечает, что действующее законодательство «не содержит никаких препятствий для заключения обязательственного договора о продаже чужой вещи лицом, не управомоченным на ее отчуждение, и не предусматривает оснований недействительности такого договора»[4]. Продавец принимает на себя обязательство передать вещь в собственность покупателя в оговоренный в договоре срок. В течение указанного срока он, не являясь собственником отчуждаемой им вещи, имеет возможность приобрести право собственности на неё и исполнить своё обязательство перед покупателем по передаче ему права собственности[5]. В случае нарушения своего обязательства продавец отвечает перед покупателем за неисполнение договора купли-продажи. Отвечать продавец может только по действительному договору. Поэтому, является неверной позиция по рассматриваемому делу судов первой и апелляционной инстанций о том, что органы Муниципального образования не могли распоряжаться объектом до регистрации права муниципальной собственности на него, соответственно, является неверным вывод о ничтожности договора купли-продажи от 21.02.2006.

Следует обратить внимание на то, что договор купли-продажи заключался на торгах, однако, торги и совершенная на них сделка в установленном порядке не были оспорены. Согласно п.1 ст.449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица, и такое признание влечет недействительность договора, заключенного на торгах.

В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ, обязательным условием проведения торгов является организация их собственником вещи, либо обладателем имущественного права, либо специализированной организацией, действующей на основании договора с кем-либо из указанных лиц. Муниципальное образование не являлось собственником помещения по состоянию на 21.02.2006. Но даже если бы иск о признании торгов недействительными по этому основанию был бы подан, Покупатель мог бы сослаться на наличие у Муниципального образования на момент проведения торгов права законного владения помещением. Согласно п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[6] (далее – «Постановление Пленума № 8»), «после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности… покупатель является его законным владельцем». К.И.Скловский в связи с этим отмечает, что «законное владение в отличие от незаконного является правом»[7]. На наш взгляд, вышеуказанная позиция Пленума может быть применена не только к купле-продаже, но и к любой сделке, влекущей переход права собственности от одного лица к другому, в том числе, к ситуациям передачи имущества из государственной в муниципальную собственность и обратно. При согласии с такой позицией нет оснований утверждать, что торги были организованы с нарушением п.1 ст.447 ГК РФ, так как они были организованы обладателем имущественного права – законным владельцем помещения.

Так как Президиум в Постановлении утверждает о наличии у Муниципального образования права собственности на помещение на момент проведения торгов, представляется нелогичной позиция Президиума о том, что Покупатель «обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном статьей 302 Кодекса».

В судебной практике, к сожалению, имеет место тенденция поддержки судами позиций  истцов либо ответчиков, ссылающихся на добросовестное приобретение ими имущества, даже в тех случаях, когда вообще не может обсуждаться и решаться вопрос о наличии либо отсутствии доброй совести на стороне соответствующего лица.

Добросовестным приобретателем может выступать только лицо, не получившее титул на приобретенное им имущество, так как имущество было приобретено им не от собственника. Если же, по мнению Президиума, Покупатель приобрел имущество от собственника, то данный собственник как продавец не может предъявлять покупателю виндикационный иск в порядке ст.302 ГК РФ. Согласно п.23 Постановления Пленума № 8, «иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение». Муниципальное образование, являвшееся собственником на момент спора, могло бы предъявить к Покупателю только личный (обязательственный) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако, как указывалось выше, отсутствуют основания для того, чтобы считать ничтожным договор купли-продажи от  21.02.2006.

На наш взгляд, в данном случае вообще нет оснований говорить о том, что Покупатель приобрел помещение, а, значит, является приобретателем. Прежде всего, следует разделять, с одной стороны, понятия «приобретение» и неразрывное с ним «отчуждение», обозначающие, соответственно, возникновение права и его прекращение, с другой стороны, понятие  «купля-продажа», отнюдь не означающее само по себе переход права на предмет договора. Добросовестным приобретателем является не каждый покупатель, а только заблуждающийся, полагая, что является собственником. При этом, конечно же, незнание либо неверное толкование норм вещного права, в том числе, нормы п.2 ст.223 ГК РФ, не может означать добросовестность покупателя. Для приобретателя недвижимости обязательным условием того, чтобы добросовестно считать себя собственником, то есть лицом, на законном основании приобретшим недвижимость, выступает факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к приобретателю. На момент рассмотрения спора в Президиуме переход права собственности от Муниципального образования к Покупателю не был зарегистрирован, следовательно, Покупатель не мог добросовестно полагать себя собственником. Покупатель мог считать себя законным владельцем, фактически получившим имущество от продавца в порядке исполнения последним обязательства из купли-продажи. Однако категория добросовестного приобретения, предусмотренная ст.302 ГК РФ, не распространяется на покупателей –  «добросовестных» законных владельцев приобретаемой недвижимости, которым право собственности на недвижимость еще не передано в порядке п.2 ст.223 ГК РФ.

Представляется более логичной следующая позиция по данному делу:

В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ и п.1 ст.447 ГК РФ, Муниципальное образование, действуя в качестве обладателя имущественного права – права законного владения  помещением, организовало торги по продаже помещения и по итогам торгов заключило с Покупателем действительный договор купли-продажи помещения. Поэтому  Покупатель, основываясь на обязательственных отношениях с Муниципальным образованием, вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности на помещение, учитывая, что за продавцом (Муниципальным образованием) на момент рассмотрения спора право собственности уже зарегистрировано.